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2015年07月01日

■静岡銀行の不動産投資向けアパートローンの融資引締めへ?


既に多くの不動産会社から情報が出ていますが、静岡銀行の不動産投資向けアパートローンの融資審査が
厳格化の方向に向かっています。



静岡銀行は購入者の属性と資産背景を重視した融資を行っていますが、金融資産を多く見せる手口でフルローンの融資を引き出すことが常態化していた。



金融資産を多く見せる手口はいろいろあるが、ネット銀行の残高画面を印刷して金融資産として提示する方法が多い。



今後は残高のみではなく入出金の明細も提示することになる。
直前に大きな金額の入金があれば内容の説明が求められる。


また東京営業部では、3,000万円未満の融資は避ける傾向にある。













posted by y's at 19:16| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月05日

■レオパレスによるサブリース契約解除の問題点(全部屋空室で返却)




レオパレスのサブリースを解約する際にトラブルになるケースが多い。


5年ほど前からよく聞く話なので、ご存知の方も多いと思いますが、レオパレスは、オーナーとのサブリース解約時に今まで契約していた入居者をレオパレスが管理している別のアパートに引っ越しさせてしまう。


レオパレスから管理会社を変更する際に3か月間の移行期間を設定されるがこの間に引っ越し作業の手続きをするようである。


これはレオパレスの管理する物件でも空室率が増加しているので、サブリースを解除されるのなら自分たちが管理しているアパートに転居させて稼働率を上げたいという意図がある。


サブリースを解除したオーナーは大変です。


全ての部屋が空室になってレオパレスから戻されるので、アパートローンが残っていれば返済が出来なくなる可能性も出てくる。


レオパレスでは、アパート建築後10年間は一定の家賃を保証しますが10年を超えると2年ごとではなく半年程度で賃料減額の依頼がくるという。


新築のアパートローンであれば、融資期間を30年としているケースが多いので当初10年間の保証期間が終了してもまだ20年の返済が残っている。


10年経過後からは、家賃も保証期間と比較して大幅に下落するとともに部屋の設備の修繕負担も重くのしかかってくる。


レオパレス社内では、10年を超えたサブリース契約は、「終了プロジェクト」と呼ばれ、賃料減額を強硬に迫ってきます。賃料減額に従わなければ、サブリース解除して全部屋空室にしオーナーへ返却にする。


なかなかエグいビジネスモデルです。
















posted by y's at 18:29| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

■固定資産税の納付は、nanacoカードへのクレジットチャージでポイントをもらう!(リクルートカード)


前回の記事の続きです。


不動産投資をしていると所有不動産の固定資産税の納付額が多額になってきます。


その固定資産税の納付についてもクレジットカードのポイントにできないかということでnanacoカードのクレジットチャージにより発生するポイントを紹介します。


nanacoカードのクレジットチャージができるカードはたくさんありますが、nanacoカードへのクレジットチャージによりポイントが発生するカードは限られます。


よく不動産投資家が利用するカードは下記になります。

・リクルートカード(年会費無料もあり)

・楽天カード(年会費無料)

・セブンアイカード(nanacoカード発行手数料が不要!)


それぞれを詳しく紹介しますが、今回は「リクルートカード」です。

■リクルートカードプラス(還元率2%)■


リクルートカードは、2つの種類があり、年会費とポイント還元率が異なります。

●リクルートカードプラス
 年会費:2,000円
 ポイント還元率:2%

●リクルートカード
 年会費:無料
 ポイント還元率:1.2%


リクルートカードプラスは、ポイント還元率が2%と一番高い還元率ですが年会費が2,000円かかります。リクルートカードは、年会費は無料だけれどもポイント還元率が1.2%となる。


年間で数十万の固定資産税を納付するのであれば、年会費分はすぐに回収できる計算ですね。


また従来、リクルートカードのポイントはリクルートグループのみでしかポイントを利用できなかったけれども、ポンタ(Ponta)に交換することが出来るようになったので、ローソン、ライフ(一部の店舗)、大戸屋、ケンタッキー、GEO(ゲオ)、HIS(オンライン予約)、アオキ、HMV、和民グループ、ピザハット、昭和シェル石油などで1ポイント1円で利用できます。

リクルートカードの詳しいポイント説明へ







posted by y's at 15:42| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする