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2015年07月15日

■スルガ銀行の期間限定(金利3.5%、融資期間35年)





■スルガ銀行のアパートローン期間限定(金利3.5%、融資期間35年)


ここ数日で多くの収益不動産の業者さんから連絡が来ましたが、スルガ銀行が9月末までの期間限定で金利を1%優遇して期間も最長35の融資が可能とのことです。


ただし、エリアが限定されていて東京都内、東京寄りの神奈川県(川崎市、横浜市)、名古屋市になります。
東京寄りの埼玉県と千葉県は担当者に要相談。


従来通り、年収700万円以上の会社員を対象とする。


気を付ける必要があるのは、従来の4.5%からは金利が若干有利とはいえ30年や35年の長期間の融資に3.5%の高金利では元金がなかなか減りません。
長期保有の物件として普通の物件をスルガの融資で買ってはいけません。


スルガ銀行の融資で購入して良い物件は、今日買って明日売りに出してもすぐに買い手が見つかるような本来の価値よりも非常に割安に購入できる物件限定です。


スルガ銀行の融資は借換えだと2%の違約金が発生しますが売却であれば違約金は発生しません。


比較的短期間で転売しても十分利益の見込める物件であれば、融資審査に迅速なスルガ銀行は利用価値ありですね。





posted by y's at 17:36| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月01日

■静岡銀行の不動産投資向けアパートローンの融資引締めへ?


既に多くの不動産会社から情報が出ていますが、静岡銀行の不動産投資向けアパートローンの融資審査が
厳格化の方向に向かっています。



静岡銀行は購入者の属性と資産背景を重視した融資を行っていますが、金融資産を多く見せる手口でフルローンの融資を引き出すことが常態化していた。



金融資産を多く見せる手口はいろいろあるが、ネット銀行の残高画面を印刷して金融資産として提示する方法が多い。



今後は残高のみではなく入出金の明細も提示することになる。
直前に大きな金額の入金があれば内容の説明が求められる。


また東京営業部では、3,000万円未満の融資は避ける傾向にある。













posted by y's at 19:16| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月05日

■レオパレスによるサブリース契約解除の問題点(全部屋空室で返却)




レオパレスのサブリースを解約する際にトラブルになるケースが多い。


5年ほど前からよく聞く話なので、ご存知の方も多いと思いますが、レオパレスは、オーナーとのサブリース解約時に今まで契約していた入居者をレオパレスが管理している別のアパートに引っ越しさせてしまう。


レオパレスから管理会社を変更する際に3か月間の移行期間を設定されるがこの間に引っ越し作業の手続きをするようである。


これはレオパレスの管理する物件でも空室率が増加しているので、サブリースを解除されるのなら自分たちが管理しているアパートに転居させて稼働率を上げたいという意図がある。


サブリースを解除したオーナーは大変です。


全ての部屋が空室になってレオパレスから戻されるので、アパートローンが残っていれば返済が出来なくなる可能性も出てくる。


レオパレスでは、アパート建築後10年間は一定の家賃を保証しますが10年を超えると2年ごとではなく半年程度で賃料減額の依頼がくるという。


新築のアパートローンであれば、融資期間を30年としているケースが多いので当初10年間の保証期間が終了してもまだ20年の返済が残っている。


10年経過後からは、家賃も保証期間と比較して大幅に下落するとともに部屋の設備の修繕負担も重くのしかかってくる。


レオパレス社内では、10年を超えたサブリース契約は、「終了プロジェクト」と呼ばれ、賃料減額を強硬に迫ってきます。賃料減額に従わなければ、サブリース解除して全部屋空室にしオーナーへ返却にする。


なかなかエグいビジネスモデルです。
















posted by y's at 18:29| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする