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2016年07月01日

Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊解禁。「カプセルホテル」扱いに。



Airbnbをお考えの不動産投資家も多いと思います。

Airbnbで儲けようというような高額セミナーや高額コンサルによる被害も増えています。

某コンサルのAirbnbコンサルは初期費用80万とのこと。

今後、競争激化による収益低下が見込まれますので、簡単に儲かるということは甘いですね。


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政府は22日、一般住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を固めた。
まず今春に住宅をカプセルホテルなどと同じ「簡易宿所」と位置付け、自治体が営業を許可する仕組み
を作る。第2段階で住宅地でのサービス禁止など制約の多い旅館業法の適用から民泊を除外する法整備
を検討する。個人の住宅所有者も民泊を手掛けやすくする。
 第1段階のルールは、厚生労働省が3月末までに政省令を改正して整える。
政府が対応を急ぐのは訪日外国人の急増を背景にインターネット仲介を通じた違法な民泊が広がっているためだ。
まず「簡易宿所」の一つとして営業許可を得た民泊を合法と認める。
2月から東京都大田区で始まる予定の国家戦略特区に続き、今春から全国で民泊サービスを解禁する。
 政省令改正では、旅館業法で営業を禁じている延べ床面積33平方メートル未満の物件でも民泊なら可能とする特例も設ける。
ワンルームマンションなどでも営業できるようになる。一方、営業許可を得ずに個人が民泊サービスを繰り返し提供すれば、
違法行為として処罰される恐れが出てくる。周辺住民とのトラブルを防ぐため住宅専用地域などでの民泊も
第1段階では認めない方向で制約が多い。
 このため第2段階として個人が民泊サービスを手掛けやすくなるよう新法の制定を含めた法整備を検討する。
16年度中にも実施する方向だ。
 第2段階ではインターネットの仲介事業者に登録制の義務付けなど一定の規制をかける代わりに旅館業法の規制をなくす。
民泊サービスを検討している業界からは、住宅地での解禁を望む声が強い。
 規制を緩めれば20年の東京五輪に向けて東京都心部の宿泊施設不足の解消にもつながる。
政府は具体策を6月にまとめる規制改革実施計画に盛り込む。

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住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を政府が固めたことで、民泊の違法状態は解消し、利用拡大に向けて動き出す。ただ第1段階の今春に実施する旅館業法の政省令改正では、貸し手は基本的に住宅地で営業許可を得ることができない。一定の設備投資が求められる可能性もあり、使いやすさの面で課題を抱えた船出となる。
第1段階は2015年度内に旅館業法の政省令を改正し民泊をカプセルホテルなどの「簡易宿所」の一つとして営業許可を出す。ワンルームマンションでも民泊サービスを提供できるよう延べ床面積33平方メートル以上という簡易宿所の面積基準を民泊では緩める。定員1人当たりの面積を設けたうえ、定員数に応じた面積基準とする方向だ。
民泊の貸し手が不在の場合でも、宿泊者の本人確認や緊急時の対応など一定の管理体制を確保すれば許可する方針だ。
簡易宿所の許可を出すのは地方自治体となる。許可を出す過程で地域の民泊サービスの実態を捉え、近隣住民とトラブルが起きた場合はすぐ対応できるようにする。自治体の許可を受けた民泊サービスが増えれば利用者の安心感は増す。
一方、民泊がカプセルホテルと同じ簡易宿所になると建築基準法の規制も受け、基本的に住宅地では許可されない。旅館業法の許可を得ると旅館業として一定の設備投資が必要になったり、旅館事業者並みに課税されたりする可能性もある。違法状態で貸している現在の貸し手は民泊で得た料金を「ポケットマネー」にしている場合が多い。
このため「個人の貸し手などが簡易宿所の許可を得るかは未知数」(政府関係者)との指摘が多いのも事実だ。
こうした問題を踏まえ、政府は第2段階の対応として民泊を旅館業法の適用から除外することを検討する。個人の貸し手が参入しやすい民泊サービス市場をめざし、新法の制定も視野に対応策の内容を詰める。
住宅地での民泊利用も想定し、近隣トラブルに備える体制も整備する。旅館業法では規制対象から外れるAirbnb(エアビーアンドビー)などのインターネット仲介業者にも登録制などの規制をかける方針だ。
民泊は本格普及すれば経済効果は10兆円台との試算もある。政府は個人が民泊サービスを使いやすい環境を整え、経済成長につなげたい考えだ。

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posted by y's at 13:41| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月17日

■八千代銀行のアパートローン情報



昨年の後半から八千代銀行が不動産投資向けにアパートローンをパッケージ化して力を入れています。

<八千代銀行アパートローンの概要>

■金利条件:1.5%〜2%前半

■融資期間:木造 最長30年

     :RC・鉄骨 最長35年

■融資エリア:東京都と神奈川県の支店のあるエリア、千葉県と埼玉県は東京寄りの一部



八千代銀行アパートローンの物件評価については、路線価をベースに収益評価を加味する。


対象不動産の評価を出すのは八千代信用保証。


RCと重量鉄骨については、「45年−築年数」が融資期間となる。


木造については、「25年−築年数」が融資期間。


八千代銀行アパートローンの融資期間は、上記が原則であるが、高属性で金融資産の金額によっては若干の上乗せがあるようです。









posted by y's at 18:23| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月21日

■シティバンクの不動産投資向け融資


■シティバンクの不動産投資向け融資


外資系のシティバンクが、収益不動産向けのアパートローン融資に力を入れています。


特徴は、法定耐用年数を超えた木造物件にも融資をしてくれる。


・融資エリア:東京、神奈川、千葉、埼玉(3県は東京寄りのエリア)
・属性:年収700万円以上
・金利:2%半ば
・融資額:規定上は1千万以上1億以内(例外あり)

若干、変わったところがあり、アパートの場合には小ぶりな物件を好む。
築30年以内の物件であれば、融資期間25〜30年も可能とのこと。

総合すると、昭和60年以降の戸建てやオーナーチェンジのファミリー区分、小さめのアパートあたりが良さそうですね。


静岡銀行のアパートローンより金利は低いけれども、融資対象となる物件は限られるといったとこでしょうか。


ちなみに静岡銀行のアパートローン融資は物件の評価額が融資希望額に届かない場合には、その差額を金融資産として提示できれば融資可能となります。


たとえば、購入物件の価格5,000万円でフルローンでの融資を希望したけれども担保評価額が3,000万円しかなかった場合には2,000万以上の現預金等をエビデンスとして提示できればフルローンが見込めます。




posted by y's at 01:18| Comment(2) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする