楽待 一括無料査定サービス(お祝い金あり)
最大5社に査定依頼をすることが可能
会社によっては最新の取引事例などの
資料を添付


住友のカンタン無料査定・売却相場
水面下での慎重な売却に






2016年12月05日

マレーシア版のサブプライムローン? ジョホールバルのコンドミニアムはどうなる?


アメリカでのリーマンショックの引き金となったサブプライムローンですが、
マレーシアでも同様のことが起きるかもしれません。

マレーシアでは不動産市況の冷え込みが深刻な状況です。

マレーシアの住宅市場のテコ入れ策として不動産開発業者が住宅ローンを
融資できるようにします。
「銀行融資を受けることが出来ない低所得者でも住宅購入を可能にして、
不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的です。

マレーシアでは、銀行の住宅ローン金利は4%〜5%のところを上限金利12%まで
不動産開発業者に認めます。米国のサブプライムローンに近いものを感じますね。

マレーシアのジョホールバルでは投資家向けに販売したコンドミニアムが
大量に売れ残り、売れたコンドミニアムも空室の状況が続きます。

地区によっては、ゴーストタウンに近い状況が広がっています。

--------------------------------------------------------------------------------

マレーシアで奇妙な住宅市場テコ入れ策が浮上している。不動産開発業者に貸金業免許を与え、住宅購入者へのローンを提供する仕組みだ。信用力が低いため銀行融資を受けられない家計の住宅取得を促す狙いというが、不良債権予備軍を生み出す「禁じ手」ともいえる内容だ。

 この政策に積極的なのは、住宅政策を担当する都市福祉・住宅・地方自治相のノー・オマル氏だ。9月に突然発表し、議論を引き起こしている。

 同省によると、不動産業者が提供するローンの上限金利は無担保なら年18%、担保がある場合は12%。銀行が提供する住宅ローンの金利4〜5%に比べると大幅に高い金利だ。「銀行融資を受けられない消費者の住宅購入を可能にし、不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的という。

 市場の冷え込みは深刻だ。業界団体のマレーシア不動産住宅開発業者協会(REHDA)によると、1〜6月の不動産販売件数は前年同期比で39%も減った。住宅開発大手UEMサンライズは今年の販売目標を当初の20億リンギ(約500億円)から10億リンギに引き下げた。

 市場不振は複数の要因が絡む。景気減速や供給過剰が主因だが、ノー氏は「銀行の貸し渋りが原因」とみる。不良債権の増加を恐れる銀行が融資を絞ったとの見立てだ。

 ノー氏が打ち出した仕組みに対する反応は様々だ。不動産開発業者は歓迎を表明したが、閣内からも異論が噴出している。地元メディアによるとジョハリ・アブドゥル・ガニ第2財務相は「論理的ではない」と手厳しい評価を下した。

 批判の理由は多岐にわたる。(1)銀行融資を受けられない家計に高い金利の返済能力があるのか(2)利払いが増大して家計の負担は増えないのか、などだ。共通するのは、この仕組みが長期的な視野を欠くことだ。不動産開発業者が潜在的な不良債権予備軍を作り出せば、巡り巡って住宅市場はさらに冷え込みかねない。

 マレーシア経済は先進国入りを目前に控えて足踏みが鮮明だ。屋台骨を支える石油関連産業は業績が低迷し、雇用不安を背景に消費意欲も減退している。住宅市場のテコ入れで景気を下支えしたい思惑は理解できるが、あまりにその場しのぎに過ぎはしないか。

 2008年の世界金融危機は、金融機関が低所得者に無理やり住宅ローンを貸し出したことが原因となった。目先の利益を優先する住宅振興策は巨大なリスクと隣り合わせだ。




posted by y's at 17:10| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月13日

■三井住友トラストローン&ファイナンス(旧ライフ住宅ローン)の金利優遇について

三井住友トラストローン&ファイナンス(旧ライフ住宅ローン)の金利優遇について意外に知らない不動産投資家の方が多いようですのでお知らせしておこうと思います。


以前、三井住友トラストローン&ファイナンスで通常は3.9%の金利を2.9%にするというキャンペーンを期間限定で実施していたことをご存知の不動産投資家は多かったのですが、現在も金利キャンペーンはやっています。


現在の金利優遇のための条件は、合計借入額が5,000万以上になることという条件があります。


これは、今回購入する収益不動産が5,000万円以上の金額であり借入額が5,000万円以上であれば金利優遇の対象になります。また今回の収益不動産に係る借入額が2,500万円であったとしても既存の三井住友トラストローン&ファイナンスでの借入額が2,500万円あって合計借入額が5,000万円以上となるのであれば金利優遇の対象となります。


ただ、それでも2.9%という金利水準は、特別低いわけではないので、他の金融機関が融資しずらい案件、例えば、既存不適格物件、容積率オーバー物件、土地値は高いが木造築40年など高利回りでどうしてもほしいという物件限定にしておくのが良いですね。


当然のように共同担保必須となりますので、属性の高い人は正攻法の物件を複数取得した後ポートフォリオのひとつとしてトラスト案件を狙うといったところでしょう。


また競争率の高い案件に対して融資特約ナシで買い付けを入れた時のすべり止めローンですね。





posted by y's at 23:48| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月03日

スルガ銀行でフルローン・オーバーローン『頭金ゼロでサラリーマン大家を借金漬けに』

プレジデントオンラインでの記事です。

フェイスブックやブログで紹介されているので
既にご存知の方も多いかと思います。


築30年前後のRCや重鉄に融資期間30年のスルガ銀行融資をアレンジして
売りつける収益物件専門業者が多いですね。
個別面談で不動産投資初心者であることと勤務先、年収、自己資金等の
資産背景をチェックします。


買える見込みのない不動産投資初心者を相手にしても無駄ですからね。


F社やP社は、記事の業者そのものです。


■良くあるセースル文句。

1.仲介手数料ナシ

2.大規模修繕の完了

3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

4.6か月間空室の家賃保証つき

5.瑕疵担保責任2年間負担
   ↓

1.仲介手数料ナシのかわりに物件価格に利益たっぷり!

2.宅建業者の売主で瑕疵担保付のため、建物の瑕疵で文句を言わせない!

3.他の銀行では融資無理だから、他は打診しないでね!おまけに借換えも無理だよ―

4.想定家賃では決まらないので、とりあえず買主を安心させておくか!

5.物件価格に多額の利益をのせているから、仕方ないね―


といった感じですね。


3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

銀行担当者と綿密なすり合わせを行っておりますので、
フルローン・オーバーローンによる商品化ができ、自己資金を低く抑えることができます。

   ↓

「綿密なすり合わせ」って笑えますね―。契約書がふたつ・・・・・・・って?


1億2千万の物件価格に2千万〜3千万の利益がのっていることも
ザラですので、ご注意ください。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------
「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
http://president.jp/articles/-/18560

(前略)今年1月の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、特に一部地銀において、こうした無理やり融資先を作ろうとする動きは加速している。

 そうした手法にも、2つのタイプが存在する。まず1つ目は、セミナーで公務員や大手企業のサラリーマンなどのみを対象にしているタイプだ。この場合、購入されるのはおおよそ1〜2億円程度の地方の一棟マンションが多い。購入後、見せかけの短期賃借人は半年後にいなくなり、以後、賃料収入は想定よりずっと少額だ。さらに維持コストが馬鹿にならない。投資の失敗に気づき、大赤字の末に物件を泣く泣く売却する羽目に陥る。

 さすがに価値ゼロとはならず、おおよそ半額程度で売却するケースが多い。損害は1〜2億の半額程度、おおよそ5000万円から1億円程度となる。

 この際、購入者は前回記事通り30年ローンなど長期のローンを組んでいるため、毎月の返済額は小さい。公務員や大手企業のサラリーマンの場合は、ボーナス払いも入れて頑張れば払えない金額ではなくなる。

 ここからが公務員・大手企業サラリーマンならではなのだが、自己破産の道を選択してしまうと、他に資産を持っていれば差し押さえられるし、かつ債権者である銀行から給与の差し押さえなどがかけられるため、勤務先に自己破産の事実を知られてしまう。結果、実質的に仕事を辞めざるを得ない。人生を棒に振るよりは、厳しくとも延々借金を返していくほうがマシだと考える人が大半なのだ。一方の地銀は、高金利による長期の大きな利益を得られるというわけだ。“安定していていおいしい融資先”たるゆえんである。

■マイナス金利で始まった地銀担当者の暴走

 もっとも、現状ではこうした確信犯とは違うタイプの融資が見受けられる。融資の実績を積んでボーナスを得たい地銀の担当者や、一部の融資部門等が暴走し、自己破産等の破たんリスクを冷静に考えず、目先の案件に無理な融資を行っているケースだ。

 この場合、カモは公務員やサラリーマンとは限らない。もっと広い範囲で投資を勧めることになる。そのため自己破産などで破たんして“美味しい融資先”などではなかったと気づく事になる。

 しかし、こうした暴走が、マイナス金利政策のあおりで融資先を無理やりに探さねばならない一部地銀で進行しているのだ。現場に詳しい人物が、匿名を理由に取材に応じた。

 「地銀の融資担当者は、銀行の利益なんてどうでもいいんですよ。そもそも地銀だって将来どうなるかわからないし、いつまで勤めるかもわからないのですから。担当者は自分のボーナスを増やすことにしか興味がないんです」

 「融資担当者は、銀行からは毎日上司から融資先を見つけろと強烈な圧力がかけられており、融資先さえ見つければボーナスは増えるのです。その上司も同じです。逆に、危ない融資によって銀行の抱えるリスクが増大する事についても、そもそも自分個人とは関係のない事と捉えていますから、リスクの感覚じたいがありません」

 不動産業者は次のように語った。

 「今は一部地銀が、こうしたスキームに使うための地方の物件を紹介してくれと、不動産業者に広く声をかけているんです。高収益を装える物件は多くはないですから、銀行の必死さに比例して力を入れています」

 「ちょうどよい田舎の物件を紹介されると、銀行は“瑕疵担保業者(※)”と呼ばれる、まさにセミナーなどをやっている業者にそれを紹介するんです。都心のセミナーで素人相手に商売するのはこの業者たちで、地銀はあくまで物件に『融資しただけ』であって、こちらに一切責任はない…とするスタンスで融資をしていきます。」

 こうして、一部の地銀が裏で糸を引く形で、このような商売が蔓延しているというわけだ。先の不動産業者は語る。

 「世界的な経済の混乱が収束する様子もないため、黒田日銀は今後、マイナス金利枠を拡大するとも見込まれています。すると、より多くの金融機関がこのスキームに、より低利で出てくるという危機感を抱いてる一部地銀は、今のうちに実績を多数積み上げようと、今年9月までを決戦の時として該当物件を探しているのです」(つづく)



posted by y's at 23:50| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする