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2016年08月13日

■三井住友トラストローン&ファイナンス(旧ライフ住宅ローン)の金利優遇について

三井住友トラストローン&ファイナンス(旧ライフ住宅ローン)の金利優遇について意外に知らない不動産投資家の方が多いようですのでお知らせしておこうと思います。


以前、三井住友トラストローン&ファイナンスで通常は3.9%の金利を2.9%にするというキャンペーンを期間限定で実施していたことをご存知の不動産投資家は多かったのですが、現在も金利キャンペーンはやっています。


現在の金利優遇のための条件は、合計借入額が5,000万以上になることという条件があります。


これは、今回購入する収益不動産が5,000万円以上の金額であり借入額が5,000万円以上であれば金利優遇の対象になります。また今回の収益不動産に係る借入額が2,500万円であったとしても既存の三井住友トラストローン&ファイナンスでの借入額が2,500万円あって合計借入額が5,000万円以上となるのであれば金利優遇の対象となります。


ただ、それでも2.9%という金利水準は、特別低いわけではないので、他の金融機関が融資しずらい案件、例えば、既存不適格物件、容積率オーバー物件、土地値は高いが木造築40年など高利回りでどうしてもほしいという物件限定にしておくのが良いですね。


当然のように共同担保必須となりますので、属性の高い人は正攻法の物件を複数取得した後ポートフォリオのひとつとしてトラスト案件を狙うといったところでしょう。


また競争率の高い案件に対して融資特約ナシで買い付けを入れた時のすべり止めローンですね。





posted by y's at 23:48| Comment(0) | 不動産投資の銀行融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月03日

スルガ銀行でフルローン・オーバーローン『頭金ゼロでサラリーマン大家を借金漬けに』

プレジデントオンラインでの記事です。

フェイスブックやブログで紹介されているので
既にご存知の方も多いかと思います。


築30年前後のRCや重鉄に融資期間30年のスルガ銀行融資をアレンジして
売りつける収益物件専門業者が多いですね。
個別面談で不動産投資初心者であることと勤務先、年収、自己資金等の
資産背景をチェックします。


買える見込みのない不動産投資初心者を相手にしても無駄ですからね。


F社やP社は、記事の業者そのものです。


■良くあるセースル文句。

1.仲介手数料ナシ

2.大規模修繕の完了

3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

4.6か月間空室の家賃保証つき

5.瑕疵担保責任2年間負担
   ↓

1.仲介手数料ナシのかわりに物件価格に利益たっぷり!

2.宅建業者の売主で瑕疵担保付のため、建物の瑕疵で文句を言わせない!

3.他の銀行では融資無理だから、他は打診しないでね!おまけに借換えも無理だよ―

4.想定家賃では決まらないので、とりあえず買主を安心させておくか!

5.物件価格に多額の利益をのせているから、仕方ないね―


といった感じですね。


3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

銀行担当者と綿密なすり合わせを行っておりますので、
フルローン・オーバーローンによる商品化ができ、自己資金を低く抑えることができます。

   ↓

「綿密なすり合わせ」って笑えますね―。契約書がふたつ・・・・・・・って?


1億2千万の物件価格に2千万〜3千万の利益がのっていることも
ザラですので、ご注意ください。

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「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
http://president.jp/articles/-/18560

(前略)今年1月の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、特に一部地銀において、こうした無理やり融資先を作ろうとする動きは加速している。

 そうした手法にも、2つのタイプが存在する。まず1つ目は、セミナーで公務員や大手企業のサラリーマンなどのみを対象にしているタイプだ。この場合、購入されるのはおおよそ1〜2億円程度の地方の一棟マンションが多い。購入後、見せかけの短期賃借人は半年後にいなくなり、以後、賃料収入は想定よりずっと少額だ。さらに維持コストが馬鹿にならない。投資の失敗に気づき、大赤字の末に物件を泣く泣く売却する羽目に陥る。

 さすがに価値ゼロとはならず、おおよそ半額程度で売却するケースが多い。損害は1〜2億の半額程度、おおよそ5000万円から1億円程度となる。

 この際、購入者は前回記事通り30年ローンなど長期のローンを組んでいるため、毎月の返済額は小さい。公務員や大手企業のサラリーマンの場合は、ボーナス払いも入れて頑張れば払えない金額ではなくなる。

 ここからが公務員・大手企業サラリーマンならではなのだが、自己破産の道を選択してしまうと、他に資産を持っていれば差し押さえられるし、かつ債権者である銀行から給与の差し押さえなどがかけられるため、勤務先に自己破産の事実を知られてしまう。結果、実質的に仕事を辞めざるを得ない。人生を棒に振るよりは、厳しくとも延々借金を返していくほうがマシだと考える人が大半なのだ。一方の地銀は、高金利による長期の大きな利益を得られるというわけだ。“安定していていおいしい融資先”たるゆえんである。

■マイナス金利で始まった地銀担当者の暴走

 もっとも、現状ではこうした確信犯とは違うタイプの融資が見受けられる。融資の実績を積んでボーナスを得たい地銀の担当者や、一部の融資部門等が暴走し、自己破産等の破たんリスクを冷静に考えず、目先の案件に無理な融資を行っているケースだ。

 この場合、カモは公務員やサラリーマンとは限らない。もっと広い範囲で投資を勧めることになる。そのため自己破産などで破たんして“美味しい融資先”などではなかったと気づく事になる。

 しかし、こうした暴走が、マイナス金利政策のあおりで融資先を無理やりに探さねばならない一部地銀で進行しているのだ。現場に詳しい人物が、匿名を理由に取材に応じた。

 「地銀の融資担当者は、銀行の利益なんてどうでもいいんですよ。そもそも地銀だって将来どうなるかわからないし、いつまで勤めるかもわからないのですから。担当者は自分のボーナスを増やすことにしか興味がないんです」

 「融資担当者は、銀行からは毎日上司から融資先を見つけろと強烈な圧力がかけられており、融資先さえ見つければボーナスは増えるのです。その上司も同じです。逆に、危ない融資によって銀行の抱えるリスクが増大する事についても、そもそも自分個人とは関係のない事と捉えていますから、リスクの感覚じたいがありません」

 不動産業者は次のように語った。

 「今は一部地銀が、こうしたスキームに使うための地方の物件を紹介してくれと、不動産業者に広く声をかけているんです。高収益を装える物件は多くはないですから、銀行の必死さに比例して力を入れています」

 「ちょうどよい田舎の物件を紹介されると、銀行は“瑕疵担保業者(※)”と呼ばれる、まさにセミナーなどをやっている業者にそれを紹介するんです。都心のセミナーで素人相手に商売するのはこの業者たちで、地銀はあくまで物件に『融資しただけ』であって、こちらに一切責任はない…とするスタンスで融資をしていきます。」

 こうして、一部の地銀が裏で糸を引く形で、このような商売が蔓延しているというわけだ。先の不動産業者は語る。

 「世界的な経済の混乱が収束する様子もないため、黒田日銀は今後、マイナス金利枠を拡大するとも見込まれています。すると、より多くの金融機関がこのスキームに、より低利で出てくるという危機感を抱いてる一部地銀は、今のうちに実績を多数積み上げようと、今年9月までを決戦の時として該当物件を探しているのです」(つづく)



posted by y's at 23:50| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月24日

Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっている

Airbnbなど民泊に参入する不動産投資家も多いようですが、Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっているようですね。

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沸騰シェアリングエコノミー「民泊」湧き出す代行業、エアbnb契機、VB玉石混交、ゼンスなど、便利と安心両立探る。


「もうかって仕方がない」。インターネット不動産業を営むベンチャー企業リーウェイズ(東京・渋谷)の巻口成憲社長はそう語る。


 同社はマンションや住宅を投資家に紹介して、それを民泊仲介サイト「エアビーアンドビー(エアbnb)」を通じて貸し出す。中古不動産のリノベーションからエアbnbへの登録代行、宿泊希望者からの予約管理や問い合わせ対応、当日の案内や鍵の受け渡し、トラブル対応まですべてを請け負う。


1年で物件3.6倍
 宿泊客は増加する一方の訪日外国人だ。従来の不動産運営に比べ段違いに高い利回りを期待できるという。宿泊料金の一定割合を手数料として受け取るほか、内装のコンサルティングなども有償で提供する。空き室に悩むアパートの大家やこれまで不動産を持てなかった個人がエアbnbに関心を示しているという。

 「通常のセミナーは1カ月前に告知しても席が埋まるかどうか。エアbnbをテーマにすると2日で定員オーバーになる」。別の不動産投資コンサルティング会社の社長は、驚きを隠さない。実際、同社の顧客の中には、エアbnbでアパートを貸し出したところ、投資利回りが従来の3倍になった人もいるという。

 個人が所有する住居の空き部屋を有料で貸し出す民泊。2015年に1970万人を超えてなお増え続ける訪日外国人による宿泊施設の不足を受けて、政府はようやく民泊のルール作りに乗り出した。現在、IT(情報技術)総合戦略本部や厚労省などの有識者会議で議論が進んでいる。

 現実は政府の議論の先を行く。日本におけるエアbnbの登録物件数は16年1月1日時点で2万6000件と、前年の同じ時期に比べて3・6倍に増加。この1年の宿泊者も5倍以上に増えた。

 利用者増を受け、初心者向けの「代行業」が登場。冒頭のリーウェイズのような一括代行からインテリアコーディネート、清掃代行専門まで、雨後の竹の子の様相だ。政府や既存のホテル・旅館業界の議論などおかまいなしに、エアbnb経済圏は膨張している。急増する事業者の多くはベンチャーで、実力が見通しにくいのが実情だ。

 「エアbnbはホスト(物件所有者)とゲスト(宿泊者)の信頼の上に成り立っている。ゲストに喜んでもらうには、ホストもそれなりの経験が必要だ」。運営代行ベンチャーZens(ゼンス)の町田龍馬社長は、自身も14年からエアbnbで自宅を貸し出してきた。町田社長はホストの経験が運営代行にも生きていると話す。

 最も重要なのが近隣住民とのトラブルを起こさないこと。質の高いゲストを招くため、代行を請け負う物件のホストには内装の価値を高めるよう助言する。「安価で粗雑な物件には、マナーの悪いゲストが訪れやすい」からだ。


参入の壁高く
 自身が住まない物件が増える日本の現状は、実は世界に比べて異質だ。世界190カ国にあるエアbnbの物件のうち、自宅を登録している人の割合は82%。しかし日本では40%にとどまる。残りは別荘や空き家、そして商業目的の投資物件だ。「注力しているのはゲストとの交流体験を提供するホストを充実させること。日本の市場はまだ成長段階で市場が成熟するにつれて体験型のホームシェアが広がっていくと考えている」(エアbnb日本法人)

 政府で進む民泊の規制緩和論議も、現場からみるとハードルが高い。例えば東京都大田区は国家戦略特区の規制緩和を活用し、民泊を可能にする条例を1月に施行した。ただ、最低宿泊日数が6泊という縛りがある。「エアbnb利用客の宿泊日数は4日程度。あまり長いと外国人のゲストには使いづらい」(ゼンスの町田氏)

 参入のハードルを高くした理由について、大田区生活衛生課の三井英司課長は「長い目で見て民泊サービスの質を高めていくため」と説明する。「市場が形成されていない状態で、いきなりトラブルが目立つようであれば、民泊そのものが怪しいものに見られる。まずはハードルを高めにして徐々に下げていく方が、業界にとっても望ましいのではないか」

 消費者保護やサービスの質を担保するルール作りが追いついていないのは、シェアリングエコノミー全般に共通する課題だ。「サービスの質や安全性を担保する仕組みが既存事業者に比べて弱い」。早稲田大学ビジネススクールの根来龍之教授はこう指摘する。

 既存のレンタルや代行業は企業が従業員を雇用して教育する。シェアリングエコノミー企業の多くは利用者同士をマッチングする「場」を提供するという姿勢を取る。利用者による評価をネットに公開するなどの策を講じてはいるものの、自浄作用に頼る部分が多い。

 「協会として消費者保護の枠組み造りや認知度向上を進めていく」。業界団体「シェアリングエコノミー協会」の上田祐司代表理事はこう語る。同分野の企業32社で1月に発足した。上田代表理事自身も自動車乗り合いサービス「notteco(ノッテコ)」の運営企業を傘下に持つガイアックスの社長だ。

 同協会の活動目的の一つが、消費者保護に向けた自主規制のガイドライン作りだ。トラブルを未然に防ぐための体制やサービスの品質管理を担う責任部門の設置、保険を整備すべきかなど、同協会に加盟する事業者が順守すべき項目を定める。

 国、企業、消費者を巻き込んで広がるシェアリングエコノミー。あだ花で終わらせず経済の活力とするため、議論は待ったなしだ。

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広がる民泊、規制のあり方は――AirbnbJAPAN代表取締役田辺泰之氏、魅力失わせぬルールを


外国人の誘致に潜在力
 訪日外国人の増加にともない、一般の人が空き部屋などに観光客を泊める「民泊」が広がっている。新市場の創出や地域活性化への期待がかかる一方で、騒音などのトラブルも聞かれる。米仲介サイト大手エアビーアンドビー日本法人の田辺泰之代表取締役と、観光政策に詳しい東洋大学国際地域学部の矢ケ崎紀子准教授に今後の課題を聞いた。

 ――現在、どの程度の人がエアビーアンドビーのサービスを使っているのですか。

 「2008年に米国で始まり、今では欧米を中心に190カ国、3万4000都市に200万の物件がある。日本での物件数も2万6000件と前年比で4倍近くまで増えた。利用者は5倍だ。この勢いは今年も続いている」

 「全世界でみると物件の82%は自宅シェア型。受け入れ側の住民が同居して地元の魅力などを伝える。これが民泊の良さだ。しかし日本では自宅シェア型は40%だけで、残り60%は自宅以外の部屋を貸している。特殊な状況だ」

 ――ゴミ捨ての方法や騒音などの混乱も聞きます。

 「民泊は旅館とは違い法的な受け入れ義務はなく、泊める側も客を選べる。エアビーアンドビーでは受け入れ側、泊まる側とも最初に会員登録し、互いに評価して結果は公開する。客側も積み重ねた信用が財産になる。逆にひどい使い方をした宿泊客は泊めてくれる家がなくなる。ネットコミュニティーの利点だ。ネット上のやりとりがきちんと機能するよう、専任スタッフ250人で監視している」
 「昨夏は全世界で1700万人が利用し『宿主が不在で入れない』といったトラブルの報告は0・002%だけだった。もちろんゼロを目指している。日本でも自宅シェア型が増えるだろう。ルールやマナーを含めトラブルは自然に減っていく。そのためにも登録物件数を増やしたい」

 ――政府が民泊の法的な位置づけを定めようと議論していますが。

 「こうした宿泊を含めシェアリングエコノミー(共有型経済)に関して日本はアーリーステージ(初期段階)。いい形で広まり、広く受け入れられることが大事だ。法的な整備や安全の確保はもちろん重要で、私も政府の検討会などに出向き、仕組みや現状を説明している。協力は惜しまない。さまざまな課題について、見て見ぬふりをするつもりは全くない。ただ、ルールを作るなら、一般の人が参加しやすい、分かりやすいものにしてほしい」

 「既存の法律を少しだけ直し、面積や設備などで民泊を狭く定義して、当てはまる物件だけを認めるやり方はやめたほうがいい。私たちが取り扱う物件には自宅の一室もあれば高級な邸宅もある。団地や廃校を地域で共同運営し、外国人などを呼ぼうというアイデアも出ている。面積などで制限をかけると物件が没個性的になり、日本独自の面白い進化が生まれにくくなる」

 ――安全設備などを義務付けられている既存の旅館業界からは、価格競争力という点で不公平だという批判も起きています。

 「民泊が提供するのは『体験』という価値。安さでは勝負しておらず、食い合いが起きるとは思わない。海外の先行事例では、エアビーアンドビーのサービスが普及してもホテルの稼働率に影響はないというデータがある。米国の大手ホテルチェーンも、エアビーアンドビーは競合相手ではないという見解を発表している。利用者が求めているものが違うからだ」

 「逆に、既存の旅館も、どんどんエアビーアンドビーなどを使ってくれればいい。日本の生活や文化を深く知りたい、体験したいという外国人は増えている。廃業しようと思っていた地方の旅館が、このサービスに登録して自分たちの魅力を直接アピールした結果、復活した例が実際にある。地域の活性化や増加する空き家の活用に関してもお手伝いができると思う」

 ――日本以外の国でも定着に摩擦があったのですか。

 「英国やドイツ、フランスではここ1、2年で住まいを短期賃貸する新法ができた。オランダでは観光税の徴収代行をネット仲介業者が請け負う。今年のリオ五輪でエアビーアンドビーは公式サプライヤー。それが世界の流れだ。背景には世界的な観光市場の拡大がある。民泊は外国人を呼べるコンテンツだからだ」

 「日本でも同じだ。昨年の調査では年間52万人の外国人がエアビーアンドビーを通じて宿を見つけた。7割がリピーターだ。受け入れ側には国内旅行の9万人分を含め88億円の収入が生まれ、買い物などを含めた経済効果は年間2219億円と試算している。民泊が禁止されれば、こうした消費の一部は確実に香港や韓国に流れてしまう。私も日本人なので、それは悔しい」



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IoTで管理システム、イッツコム、民泊・貸会議室向け。

 東京急行電鉄系のケーブルテレビ会社、イッツ・コミュニケーションズ(イッツコム、東京・世田谷)は民泊施設や貸会議室向けの管理システムの販売を始める。あらゆるモノがインターネットにつながる「IoT」の技術を使い、施設の利用者が自身のスマートフォン(スマホ)でカギを開閉できるようにする。カギの受け渡しの手間を省き、セキュリティー対策の強化にもつなげる。

 施設を予約すると、利用者のスマホでカギが開閉できるようになる。利用期間が過ぎれば、スマホでの操作ができなくなるため、カギの返却忘れなどのトラブルがなくなる。室内の利用者をセンサーで感知し、退出時に照明やエアコンを自動で消すこともできる。

 ニフティなどとの共同出資会社、コネクティッド・デザイン(東京・世田谷)が20日にシステムの販売を始める。導入費用は管理する部屋数に応じ、10室規模の施設で数十万円になる。不特定多数の人が出入りする不動産の内覧などでの需要も開拓する。


posted by y's at 12:08| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする