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2016年08月03日

スルガ銀行でフルローン・オーバーローン『頭金ゼロでサラリーマン大家を借金漬けに』

プレジデントオンラインでの記事です。

フェイスブックやブログで紹介されているので
既にご存知の方も多いかと思います。


築30年前後のRCや重鉄に融資期間30年のスルガ銀行融資をアレンジして
売りつける収益物件専門業者が多いですね。
個別面談で不動産投資初心者であることと勤務先、年収、自己資金等の
資産背景をチェックします。


買える見込みのない不動産投資初心者を相手にしても無駄ですからね。


F社やP社は、記事の業者そのものです。


■良くあるセースル文句。

1.仲介手数料ナシ

2.大規模修繕の完了

3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

4.6か月間空室の家賃保証つき

5.瑕疵担保責任2年間負担
   ↓

1.仲介手数料ナシのかわりに物件価格に利益たっぷり!

2.宅建業者の売主で瑕疵担保付のため、建物の瑕疵で文句を言わせない!

3.他の銀行では融資無理だから、他は打診しないでね!おまけに借換えも無理だよ―

4.想定家賃では決まらないので、とりあえず買主を安心させておくか!

5.物件価格に多額の利益をのせているから、仕方ないね―


といった感じですね。


3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

銀行担当者と綿密なすり合わせを行っておりますので、
フルローン・オーバーローンによる商品化ができ、自己資金を低く抑えることができます。

   ↓

「綿密なすり合わせ」って笑えますね―。契約書がふたつ・・・・・・・って?


1億2千万の物件価格に2千万〜3千万の利益がのっていることも
ザラですので、ご注意ください。

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「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
http://president.jp/articles/-/18560

(前略)今年1月の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、特に一部地銀において、こうした無理やり融資先を作ろうとする動きは加速している。

 そうした手法にも、2つのタイプが存在する。まず1つ目は、セミナーで公務員や大手企業のサラリーマンなどのみを対象にしているタイプだ。この場合、購入されるのはおおよそ1〜2億円程度の地方の一棟マンションが多い。購入後、見せかけの短期賃借人は半年後にいなくなり、以後、賃料収入は想定よりずっと少額だ。さらに維持コストが馬鹿にならない。投資の失敗に気づき、大赤字の末に物件を泣く泣く売却する羽目に陥る。

 さすがに価値ゼロとはならず、おおよそ半額程度で売却するケースが多い。損害は1〜2億の半額程度、おおよそ5000万円から1億円程度となる。

 この際、購入者は前回記事通り30年ローンなど長期のローンを組んでいるため、毎月の返済額は小さい。公務員や大手企業のサラリーマンの場合は、ボーナス払いも入れて頑張れば払えない金額ではなくなる。

 ここからが公務員・大手企業サラリーマンならではなのだが、自己破産の道を選択してしまうと、他に資産を持っていれば差し押さえられるし、かつ債権者である銀行から給与の差し押さえなどがかけられるため、勤務先に自己破産の事実を知られてしまう。結果、実質的に仕事を辞めざるを得ない。人生を棒に振るよりは、厳しくとも延々借金を返していくほうがマシだと考える人が大半なのだ。一方の地銀は、高金利による長期の大きな利益を得られるというわけだ。“安定していていおいしい融資先”たるゆえんである。

■マイナス金利で始まった地銀担当者の暴走

 もっとも、現状ではこうした確信犯とは違うタイプの融資が見受けられる。融資の実績を積んでボーナスを得たい地銀の担当者や、一部の融資部門等が暴走し、自己破産等の破たんリスクを冷静に考えず、目先の案件に無理な融資を行っているケースだ。

 この場合、カモは公務員やサラリーマンとは限らない。もっと広い範囲で投資を勧めることになる。そのため自己破産などで破たんして“美味しい融資先”などではなかったと気づく事になる。

 しかし、こうした暴走が、マイナス金利政策のあおりで融資先を無理やりに探さねばならない一部地銀で進行しているのだ。現場に詳しい人物が、匿名を理由に取材に応じた。

 「地銀の融資担当者は、銀行の利益なんてどうでもいいんですよ。そもそも地銀だって将来どうなるかわからないし、いつまで勤めるかもわからないのですから。担当者は自分のボーナスを増やすことにしか興味がないんです」

 「融資担当者は、銀行からは毎日上司から融資先を見つけろと強烈な圧力がかけられており、融資先さえ見つければボーナスは増えるのです。その上司も同じです。逆に、危ない融資によって銀行の抱えるリスクが増大する事についても、そもそも自分個人とは関係のない事と捉えていますから、リスクの感覚じたいがありません」

 不動産業者は次のように語った。

 「今は一部地銀が、こうしたスキームに使うための地方の物件を紹介してくれと、不動産業者に広く声をかけているんです。高収益を装える物件は多くはないですから、銀行の必死さに比例して力を入れています」

 「ちょうどよい田舎の物件を紹介されると、銀行は“瑕疵担保業者(※)”と呼ばれる、まさにセミナーなどをやっている業者にそれを紹介するんです。都心のセミナーで素人相手に商売するのはこの業者たちで、地銀はあくまで物件に『融資しただけ』であって、こちらに一切責任はない…とするスタンスで融資をしていきます。」

 こうして、一部の地銀が裏で糸を引く形で、このような商売が蔓延しているというわけだ。先の不動産業者は語る。

 「世界的な経済の混乱が収束する様子もないため、黒田日銀は今後、マイナス金利枠を拡大するとも見込まれています。すると、より多くの金融機関がこのスキームに、より低利で出てくるという危機感を抱いてる一部地銀は、今のうちに実績を多数積み上げようと、今年9月までを決戦の時として該当物件を探しているのです」(つづく)



posted by y's at 23:50| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月01日

Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊解禁。「カプセルホテル」扱いに。



Airbnbをお考えの不動産投資家も多いと思います。

Airbnbで儲けようというような高額セミナーや高額コンサルによる被害も増えています。

某コンサルのAirbnbコンサルは初期費用80万とのこと。

今後、競争激化による収益低下が見込まれますので、簡単に儲かるということは甘いですね。


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政府は22日、一般住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を固めた。
まず今春に住宅をカプセルホテルなどと同じ「簡易宿所」と位置付け、自治体が営業を許可する仕組み
を作る。第2段階で住宅地でのサービス禁止など制約の多い旅館業法の適用から民泊を除外する法整備
を検討する。個人の住宅所有者も民泊を手掛けやすくする。
 第1段階のルールは、厚生労働省が3月末までに政省令を改正して整える。
政府が対応を急ぐのは訪日外国人の急増を背景にインターネット仲介を通じた違法な民泊が広がっているためだ。
まず「簡易宿所」の一つとして営業許可を得た民泊を合法と認める。
2月から東京都大田区で始まる予定の国家戦略特区に続き、今春から全国で民泊サービスを解禁する。
 政省令改正では、旅館業法で営業を禁じている延べ床面積33平方メートル未満の物件でも民泊なら可能とする特例も設ける。
ワンルームマンションなどでも営業できるようになる。一方、営業許可を得ずに個人が民泊サービスを繰り返し提供すれば、
違法行為として処罰される恐れが出てくる。周辺住民とのトラブルを防ぐため住宅専用地域などでの民泊も
第1段階では認めない方向で制約が多い。
 このため第2段階として個人が民泊サービスを手掛けやすくなるよう新法の制定を含めた法整備を検討する。
16年度中にも実施する方向だ。
 第2段階ではインターネットの仲介事業者に登録制の義務付けなど一定の規制をかける代わりに旅館業法の規制をなくす。
民泊サービスを検討している業界からは、住宅地での解禁を望む声が強い。
 規制を緩めれば20年の東京五輪に向けて東京都心部の宿泊施設不足の解消にもつながる。
政府は具体策を6月にまとめる規制改革実施計画に盛り込む。

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住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を政府が固めたことで、民泊の違法状態は解消し、利用拡大に向けて動き出す。ただ第1段階の今春に実施する旅館業法の政省令改正では、貸し手は基本的に住宅地で営業許可を得ることができない。一定の設備投資が求められる可能性もあり、使いやすさの面で課題を抱えた船出となる。
第1段階は2015年度内に旅館業法の政省令を改正し民泊をカプセルホテルなどの「簡易宿所」の一つとして営業許可を出す。ワンルームマンションでも民泊サービスを提供できるよう延べ床面積33平方メートル以上という簡易宿所の面積基準を民泊では緩める。定員1人当たりの面積を設けたうえ、定員数に応じた面積基準とする方向だ。
民泊の貸し手が不在の場合でも、宿泊者の本人確認や緊急時の対応など一定の管理体制を確保すれば許可する方針だ。
簡易宿所の許可を出すのは地方自治体となる。許可を出す過程で地域の民泊サービスの実態を捉え、近隣住民とトラブルが起きた場合はすぐ対応できるようにする。自治体の許可を受けた民泊サービスが増えれば利用者の安心感は増す。
一方、民泊がカプセルホテルと同じ簡易宿所になると建築基準法の規制も受け、基本的に住宅地では許可されない。旅館業法の許可を得ると旅館業として一定の設備投資が必要になったり、旅館事業者並みに課税されたりする可能性もある。違法状態で貸している現在の貸し手は民泊で得た料金を「ポケットマネー」にしている場合が多い。
このため「個人の貸し手などが簡易宿所の許可を得るかは未知数」(政府関係者)との指摘が多いのも事実だ。
こうした問題を踏まえ、政府は第2段階の対応として民泊を旅館業法の適用から除外することを検討する。個人の貸し手が参入しやすい民泊サービス市場をめざし、新法の制定も視野に対応策の内容を詰める。
住宅地での民泊利用も想定し、近隣トラブルに備える体制も整備する。旅館業法では規制対象から外れるAirbnb(エアビーアンドビー)などのインターネット仲介業者にも登録制などの規制をかける方針だ。
民泊は本格普及すれば経済効果は10兆円台との試算もある。政府は個人が民泊サービスを使いやすい環境を整え、経済成長につなげたい考えだ。

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posted by y's at 13:41| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月05日

■レオパレスによるサブリース契約解除の問題点(全部屋空室で返却)




レオパレスのサブリースを解約する際にトラブルになるケースが多い。


5年ほど前からよく聞く話なので、ご存知の方も多いと思いますが、レオパレスは、オーナーとのサブリース解約時に今まで契約していた入居者をレオパレスが管理している別のアパートに引っ越しさせてしまう。


レオパレスから管理会社を変更する際に3か月間の移行期間を設定されるがこの間に引っ越し作業の手続きをするようである。


これはレオパレスの管理する物件でも空室率が増加しているので、サブリースを解除されるのなら自分たちが管理しているアパートに転居させて稼働率を上げたいという意図がある。


サブリースを解除したオーナーは大変です。


全ての部屋が空室になってレオパレスから戻されるので、アパートローンが残っていれば返済が出来なくなる可能性も出てくる。


レオパレスでは、アパート建築後10年間は一定の家賃を保証しますが10年を超えると2年ごとではなく半年程度で賃料減額の依頼がくるという。


新築のアパートローンであれば、融資期間を30年としているケースが多いので当初10年間の保証期間が終了してもまだ20年の返済が残っている。


10年経過後からは、家賃も保証期間と比較して大幅に下落するとともに部屋の設備の修繕負担も重くのしかかってくる。


レオパレス社内では、10年を超えたサブリース契約は、「終了プロジェクト」と呼ばれ、賃料減額を強硬に迫ってきます。賃料減額に従わなければ、サブリース解除して全部屋空室にしオーナーへ返却にする。


なかなかエグいビジネスモデルです。
















posted by y's at 18:29| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする