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2017年04月21日

「あすか信用組合」の融資情報! ユニークな信金信組情報。


●あすか信用組合●



半年ほど前からあすか信用組合で不動産投資向けのアパートローン融資を受ける投資家が
増えています。


あすか信用組合は、東京都新宿区に本店を置く在日韓国人系の信用組合である商銀信用組合です。


あまり聞きなれない金融機関ですが、意外に営業エリアの広い信金信組である。


あすか信用組合の営業エリアは下記となっている。


東京都内、埼玉県、北海道、青森県、秋田県、岩手県、宮城県、福島県


北海道や東北各県については、札幌市や仙台市、秋田市など政令指定都市を
中心としたエリアを得意としている。


東京都内に在住の投資家が札幌市の投資物件を購入するためにあすか信用組合で融資を
受けるというのは相当ハードルが高い。
既にあすか信用組合と継続した取引関係にあって札幌にも所有物件があるなどの条件が
必要であろう。


あすか信用組合の融資は法定耐用年数を超えた木造物件にも融資可能であるので
築古の木造ではあるが高利回りで土地の積算評価も高い物件などの是非買いたい案件の融資候補となる。


最近だと静岡銀行、オリックス銀行、三井住友トラストローン&ファイナンス、西武信金と合わせて
候補になるかというところ。


融資の金利は、2%台が多い。リフォームローンを同時に借りることにより、フルローンや
オーバーローンが可能。







posted by y's at 18:16| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月05日

地方RCをスルガスキームで購入させられて自己破産へ


スルガ銀行と結託した不動産業者に騙され自己破産する
不動産投資家が増えているそうです。

典型的なスルガスキームに嵌められています。

表面上は積算評価が高い地方のRCをスルガ銀行の3.5%or4.5%の高金利な借入で買わされて、間もなく家賃の下落、空室、修繕負担で収支が回らなくなりデフォルトとなります。

スルガ銀行結託業者が、なぜスルガ銀行の融資を利用させるかといえば融資付が楽だからです。さらに融資承認ロジックが単純で通常の銀行では融資額が伸びない物件でも売買価格まで伸ばすことが出来る。

年収2,000万円を超える外資系企業に勤める高属性のサラリーマンや社会的信用の高い医師が狙われやすいようです。

1億〜2億程度の地方RCを3棟〜5棟買わされて毎月の持ち出しが100万を越えることになり損切りしても2億の負債が残り自己破産しか選択肢がない最悪のパターンですね。

プレミア〇〇〇〇ンクやフリ〇〇〇〜などは典型的なスルガスキームです。

更に酷い業者は、不動産投資初心者に地方の築30年超の重量鉄骨造をスルガスキームで買わせます。
ご注意あれ。

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自己破産する家主が増加
2016年12月05日|経済
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン

金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。
共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。

元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。
これまで7〜8人から相談を受けたという。
「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。

相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。
なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。
「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。

不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。
購入する物件は地方のRC造。
金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。

Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。

ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。
Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。

金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。






posted by y's at 19:20| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マレーシア版のサブプライムローン? ジョホールバルのコンドミニアムはどうなる?


アメリカでのリーマンショックの引き金となったサブプライムローンですが、
マレーシアでも同様のことが起きるかもしれません。

マレーシアでは不動産市況の冷え込みが深刻な状況です。

マレーシアの住宅市場のテコ入れ策として不動産開発業者が住宅ローンを
融資できるようにします。
「銀行融資を受けることが出来ない低所得者でも住宅購入を可能にして、
不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的です。

マレーシアでは、銀行の住宅ローン金利は4%〜5%のところを上限金利12%まで
不動産開発業者に認めます。米国のサブプライムローンに近いものを感じますね。

マレーシアのジョホールバルでは投資家向けに販売したコンドミニアムが
大量に売れ残り、売れたコンドミニアムも空室の状況が続きます。

地区によっては、ゴーストタウンに近い状況が広がっています。

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マレーシアで奇妙な住宅市場テコ入れ策が浮上している。不動産開発業者に貸金業免許を与え、住宅購入者へのローンを提供する仕組みだ。信用力が低いため銀行融資を受けられない家計の住宅取得を促す狙いというが、不良債権予備軍を生み出す「禁じ手」ともいえる内容だ。

 この政策に積極的なのは、住宅政策を担当する都市福祉・住宅・地方自治相のノー・オマル氏だ。9月に突然発表し、議論を引き起こしている。

 同省によると、不動産業者が提供するローンの上限金利は無担保なら年18%、担保がある場合は12%。銀行が提供する住宅ローンの金利4〜5%に比べると大幅に高い金利だ。「銀行融資を受けられない消費者の住宅購入を可能にし、不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的という。

 市場の冷え込みは深刻だ。業界団体のマレーシア不動産住宅開発業者協会(REHDA)によると、1〜6月の不動産販売件数は前年同期比で39%も減った。住宅開発大手UEMサンライズは今年の販売目標を当初の20億リンギ(約500億円)から10億リンギに引き下げた。

 市場不振は複数の要因が絡む。景気減速や供給過剰が主因だが、ノー氏は「銀行の貸し渋りが原因」とみる。不良債権の増加を恐れる銀行が融資を絞ったとの見立てだ。

 ノー氏が打ち出した仕組みに対する反応は様々だ。不動産開発業者は歓迎を表明したが、閣内からも異論が噴出している。地元メディアによるとジョハリ・アブドゥル・ガニ第2財務相は「論理的ではない」と手厳しい評価を下した。

 批判の理由は多岐にわたる。(1)銀行融資を受けられない家計に高い金利の返済能力があるのか(2)利払いが増大して家計の負担は増えないのか、などだ。共通するのは、この仕組みが長期的な視野を欠くことだ。不動産開発業者が潜在的な不良債権予備軍を作り出せば、巡り巡って住宅市場はさらに冷え込みかねない。

 マレーシア経済は先進国入りを目前に控えて足踏みが鮮明だ。屋台骨を支える石油関連産業は業績が低迷し、雇用不安を背景に消費意欲も減退している。住宅市場のテコ入れで景気を下支えしたい思惑は理解できるが、あまりにその場しのぎに過ぎはしないか。

 2008年の世界金融危機は、金融機関が低所得者に無理やり住宅ローンを貸し出したことが原因となった。目先の利益を優先する住宅振興策は巨大なリスクと隣り合わせだ。




posted by y's at 17:10| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする