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2016年12月05日

地方RCをスルガスキームで購入させられて自己破産へ


スルガ銀行と結託した不動産業者に騙され自己破産する
不動産投資家が増えているそうです。

典型的なスルガスキームに嵌められています。

表面上は積算評価が高い地方のRCをスルガ銀行の3.5%or4.5%の高金利な借入で買わされて、間もなく家賃の下落、空室、修繕負担で収支が回らなくなりデフォルトとなります。

スルガ銀行結託業者が、なぜスルガ銀行の融資を利用させるかといえば融資付が楽だからです。さらに融資承認ロジックが単純で通常の銀行では融資額が伸びない物件でも売買価格まで伸ばすことが出来る。

年収2,000万円を超える外資系企業に勤める高属性のサラリーマンや社会的信用の高い医師が狙われやすいようです。

1億〜2億程度の地方RCを3棟〜5棟買わされて毎月の持ち出しが100万を越えることになり損切りしても2億の負債が残り自己破産しか選択肢がない最悪のパターンですね。

プレミア〇〇〇〇ンクやフリ〇〇〇〜などは典型的なスルガスキームです。

更に酷い業者は、不動産投資初心者に地方の築30年超の重量鉄骨造をスルガスキームで買わせます。
ご注意あれ。

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自己破産する家主が増加
2016年12月05日|経済
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン

金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。
共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。

元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。
これまで7〜8人から相談を受けたという。
「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。

相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。
なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。
「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。

不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。
購入する物件は地方のRC造。
金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。

Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。

ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。
Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。

金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。






posted by y's at 19:20| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マレーシア版のサブプライムローン? ジョホールバルのコンドミニアムはどうなる?


アメリカでのリーマンショックの引き金となったサブプライムローンですが、
マレーシアでも同様のことが起きるかもしれません。

マレーシアでは不動産市況の冷え込みが深刻な状況です。

マレーシアの住宅市場のテコ入れ策として不動産開発業者が住宅ローンを
融資できるようにします。
「銀行融資を受けることが出来ない低所得者でも住宅購入を可能にして、
不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的です。

マレーシアでは、銀行の住宅ローン金利は4%〜5%のところを上限金利12%まで
不動産開発業者に認めます。米国のサブプライムローンに近いものを感じますね。

マレーシアのジョホールバルでは投資家向けに販売したコンドミニアムが
大量に売れ残り、売れたコンドミニアムも空室の状況が続きます。

地区によっては、ゴーストタウンに近い状況が広がっています。

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マレーシアで奇妙な住宅市場テコ入れ策が浮上している。不動産開発業者に貸金業免許を与え、住宅購入者へのローンを提供する仕組みだ。信用力が低いため銀行融資を受けられない家計の住宅取得を促す狙いというが、不良債権予備軍を生み出す「禁じ手」ともいえる内容だ。

 この政策に積極的なのは、住宅政策を担当する都市福祉・住宅・地方自治相のノー・オマル氏だ。9月に突然発表し、議論を引き起こしている。

 同省によると、不動産業者が提供するローンの上限金利は無担保なら年18%、担保がある場合は12%。銀行が提供する住宅ローンの金利4〜5%に比べると大幅に高い金利だ。「銀行融資を受けられない消費者の住宅購入を可能にし、不動産開発業者も住宅販売を増やす」ことが目的という。

 市場の冷え込みは深刻だ。業界団体のマレーシア不動産住宅開発業者協会(REHDA)によると、1〜6月の不動産販売件数は前年同期比で39%も減った。住宅開発大手UEMサンライズは今年の販売目標を当初の20億リンギ(約500億円)から10億リンギに引き下げた。

 市場不振は複数の要因が絡む。景気減速や供給過剰が主因だが、ノー氏は「銀行の貸し渋りが原因」とみる。不良債権の増加を恐れる銀行が融資を絞ったとの見立てだ。

 ノー氏が打ち出した仕組みに対する反応は様々だ。不動産開発業者は歓迎を表明したが、閣内からも異論が噴出している。地元メディアによるとジョハリ・アブドゥル・ガニ第2財務相は「論理的ではない」と手厳しい評価を下した。

 批判の理由は多岐にわたる。(1)銀行融資を受けられない家計に高い金利の返済能力があるのか(2)利払いが増大して家計の負担は増えないのか、などだ。共通するのは、この仕組みが長期的な視野を欠くことだ。不動産開発業者が潜在的な不良債権予備軍を作り出せば、巡り巡って住宅市場はさらに冷え込みかねない。

 マレーシア経済は先進国入りを目前に控えて足踏みが鮮明だ。屋台骨を支える石油関連産業は業績が低迷し、雇用不安を背景に消費意欲も減退している。住宅市場のテコ入れで景気を下支えしたい思惑は理解できるが、あまりにその場しのぎに過ぎはしないか。

 2008年の世界金融危機は、金融機関が低所得者に無理やり住宅ローンを貸し出したことが原因となった。目先の利益を優先する住宅振興策は巨大なリスクと隣り合わせだ。




posted by y's at 17:10| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月24日

Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっている

Airbnbなど民泊に参入する不動産投資家も多いようですが、Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっているようですね。

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沸騰シェアリングエコノミー「民泊」湧き出す代行業、エアbnb契機、VB玉石混交、ゼンスなど、便利と安心両立探る。


「もうかって仕方がない」。インターネット不動産業を営むベンチャー企業リーウェイズ(東京・渋谷)の巻口成憲社長はそう語る。


 同社はマンションや住宅を投資家に紹介して、それを民泊仲介サイト「エアビーアンドビー(エアbnb)」を通じて貸し出す。中古不動産のリノベーションからエアbnbへの登録代行、宿泊希望者からの予約管理や問い合わせ対応、当日の案内や鍵の受け渡し、トラブル対応まですべてを請け負う。


1年で物件3.6倍
 宿泊客は増加する一方の訪日外国人だ。従来の不動産運営に比べ段違いに高い利回りを期待できるという。宿泊料金の一定割合を手数料として受け取るほか、内装のコンサルティングなども有償で提供する。空き室に悩むアパートの大家やこれまで不動産を持てなかった個人がエアbnbに関心を示しているという。

 「通常のセミナーは1カ月前に告知しても席が埋まるかどうか。エアbnbをテーマにすると2日で定員オーバーになる」。別の不動産投資コンサルティング会社の社長は、驚きを隠さない。実際、同社の顧客の中には、エアbnbでアパートを貸し出したところ、投資利回りが従来の3倍になった人もいるという。

 個人が所有する住居の空き部屋を有料で貸し出す民泊。2015年に1970万人を超えてなお増え続ける訪日外国人による宿泊施設の不足を受けて、政府はようやく民泊のルール作りに乗り出した。現在、IT(情報技術)総合戦略本部や厚労省などの有識者会議で議論が進んでいる。

 現実は政府の議論の先を行く。日本におけるエアbnbの登録物件数は16年1月1日時点で2万6000件と、前年の同じ時期に比べて3・6倍に増加。この1年の宿泊者も5倍以上に増えた。

 利用者増を受け、初心者向けの「代行業」が登場。冒頭のリーウェイズのような一括代行からインテリアコーディネート、清掃代行専門まで、雨後の竹の子の様相だ。政府や既存のホテル・旅館業界の議論などおかまいなしに、エアbnb経済圏は膨張している。急増する事業者の多くはベンチャーで、実力が見通しにくいのが実情だ。

 「エアbnbはホスト(物件所有者)とゲスト(宿泊者)の信頼の上に成り立っている。ゲストに喜んでもらうには、ホストもそれなりの経験が必要だ」。運営代行ベンチャーZens(ゼンス)の町田龍馬社長は、自身も14年からエアbnbで自宅を貸し出してきた。町田社長はホストの経験が運営代行にも生きていると話す。

 最も重要なのが近隣住民とのトラブルを起こさないこと。質の高いゲストを招くため、代行を請け負う物件のホストには内装の価値を高めるよう助言する。「安価で粗雑な物件には、マナーの悪いゲストが訪れやすい」からだ。


参入の壁高く
 自身が住まない物件が増える日本の現状は、実は世界に比べて異質だ。世界190カ国にあるエアbnbの物件のうち、自宅を登録している人の割合は82%。しかし日本では40%にとどまる。残りは別荘や空き家、そして商業目的の投資物件だ。「注力しているのはゲストとの交流体験を提供するホストを充実させること。日本の市場はまだ成長段階で市場が成熟するにつれて体験型のホームシェアが広がっていくと考えている」(エアbnb日本法人)

 政府で進む民泊の規制緩和論議も、現場からみるとハードルが高い。例えば東京都大田区は国家戦略特区の規制緩和を活用し、民泊を可能にする条例を1月に施行した。ただ、最低宿泊日数が6泊という縛りがある。「エアbnb利用客の宿泊日数は4日程度。あまり長いと外国人のゲストには使いづらい」(ゼンスの町田氏)

 参入のハードルを高くした理由について、大田区生活衛生課の三井英司課長は「長い目で見て民泊サービスの質を高めていくため」と説明する。「市場が形成されていない状態で、いきなりトラブルが目立つようであれば、民泊そのものが怪しいものに見られる。まずはハードルを高めにして徐々に下げていく方が、業界にとっても望ましいのではないか」

 消費者保護やサービスの質を担保するルール作りが追いついていないのは、シェアリングエコノミー全般に共通する課題だ。「サービスの質や安全性を担保する仕組みが既存事業者に比べて弱い」。早稲田大学ビジネススクールの根来龍之教授はこう指摘する。

 既存のレンタルや代行業は企業が従業員を雇用して教育する。シェアリングエコノミー企業の多くは利用者同士をマッチングする「場」を提供するという姿勢を取る。利用者による評価をネットに公開するなどの策を講じてはいるものの、自浄作用に頼る部分が多い。

 「協会として消費者保護の枠組み造りや認知度向上を進めていく」。業界団体「シェアリングエコノミー協会」の上田祐司代表理事はこう語る。同分野の企業32社で1月に発足した。上田代表理事自身も自動車乗り合いサービス「notteco(ノッテコ)」の運営企業を傘下に持つガイアックスの社長だ。

 同協会の活動目的の一つが、消費者保護に向けた自主規制のガイドライン作りだ。トラブルを未然に防ぐための体制やサービスの品質管理を担う責任部門の設置、保険を整備すべきかなど、同協会に加盟する事業者が順守すべき項目を定める。

 国、企業、消費者を巻き込んで広がるシェアリングエコノミー。あだ花で終わらせず経済の活力とするため、議論は待ったなしだ。

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広がる民泊、規制のあり方は――AirbnbJAPAN代表取締役田辺泰之氏、魅力失わせぬルールを


外国人の誘致に潜在力
 訪日外国人の増加にともない、一般の人が空き部屋などに観光客を泊める「民泊」が広がっている。新市場の創出や地域活性化への期待がかかる一方で、騒音などのトラブルも聞かれる。米仲介サイト大手エアビーアンドビー日本法人の田辺泰之代表取締役と、観光政策に詳しい東洋大学国際地域学部の矢ケ崎紀子准教授に今後の課題を聞いた。

 ――現在、どの程度の人がエアビーアンドビーのサービスを使っているのですか。

 「2008年に米国で始まり、今では欧米を中心に190カ国、3万4000都市に200万の物件がある。日本での物件数も2万6000件と前年比で4倍近くまで増えた。利用者は5倍だ。この勢いは今年も続いている」

 「全世界でみると物件の82%は自宅シェア型。受け入れ側の住民が同居して地元の魅力などを伝える。これが民泊の良さだ。しかし日本では自宅シェア型は40%だけで、残り60%は自宅以外の部屋を貸している。特殊な状況だ」

 ――ゴミ捨ての方法や騒音などの混乱も聞きます。

 「民泊は旅館とは違い法的な受け入れ義務はなく、泊める側も客を選べる。エアビーアンドビーでは受け入れ側、泊まる側とも最初に会員登録し、互いに評価して結果は公開する。客側も積み重ねた信用が財産になる。逆にひどい使い方をした宿泊客は泊めてくれる家がなくなる。ネットコミュニティーの利点だ。ネット上のやりとりがきちんと機能するよう、専任スタッフ250人で監視している」
 「昨夏は全世界で1700万人が利用し『宿主が不在で入れない』といったトラブルの報告は0・002%だけだった。もちろんゼロを目指している。日本でも自宅シェア型が増えるだろう。ルールやマナーを含めトラブルは自然に減っていく。そのためにも登録物件数を増やしたい」

 ――政府が民泊の法的な位置づけを定めようと議論していますが。

 「こうした宿泊を含めシェアリングエコノミー(共有型経済)に関して日本はアーリーステージ(初期段階)。いい形で広まり、広く受け入れられることが大事だ。法的な整備や安全の確保はもちろん重要で、私も政府の検討会などに出向き、仕組みや現状を説明している。協力は惜しまない。さまざまな課題について、見て見ぬふりをするつもりは全くない。ただ、ルールを作るなら、一般の人が参加しやすい、分かりやすいものにしてほしい」

 「既存の法律を少しだけ直し、面積や設備などで民泊を狭く定義して、当てはまる物件だけを認めるやり方はやめたほうがいい。私たちが取り扱う物件には自宅の一室もあれば高級な邸宅もある。団地や廃校を地域で共同運営し、外国人などを呼ぼうというアイデアも出ている。面積などで制限をかけると物件が没個性的になり、日本独自の面白い進化が生まれにくくなる」

 ――安全設備などを義務付けられている既存の旅館業界からは、価格競争力という点で不公平だという批判も起きています。

 「民泊が提供するのは『体験』という価値。安さでは勝負しておらず、食い合いが起きるとは思わない。海外の先行事例では、エアビーアンドビーのサービスが普及してもホテルの稼働率に影響はないというデータがある。米国の大手ホテルチェーンも、エアビーアンドビーは競合相手ではないという見解を発表している。利用者が求めているものが違うからだ」

 「逆に、既存の旅館も、どんどんエアビーアンドビーなどを使ってくれればいい。日本の生活や文化を深く知りたい、体験したいという外国人は増えている。廃業しようと思っていた地方の旅館が、このサービスに登録して自分たちの魅力を直接アピールした結果、復活した例が実際にある。地域の活性化や増加する空き家の活用に関してもお手伝いができると思う」

 ――日本以外の国でも定着に摩擦があったのですか。

 「英国やドイツ、フランスではここ1、2年で住まいを短期賃貸する新法ができた。オランダでは観光税の徴収代行をネット仲介業者が請け負う。今年のリオ五輪でエアビーアンドビーは公式サプライヤー。それが世界の流れだ。背景には世界的な観光市場の拡大がある。民泊は外国人を呼べるコンテンツだからだ」

 「日本でも同じだ。昨年の調査では年間52万人の外国人がエアビーアンドビーを通じて宿を見つけた。7割がリピーターだ。受け入れ側には国内旅行の9万人分を含め88億円の収入が生まれ、買い物などを含めた経済効果は年間2219億円と試算している。民泊が禁止されれば、こうした消費の一部は確実に香港や韓国に流れてしまう。私も日本人なので、それは悔しい」



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IoTで管理システム、イッツコム、民泊・貸会議室向け。

 東京急行電鉄系のケーブルテレビ会社、イッツ・コミュニケーションズ(イッツコム、東京・世田谷)は民泊施設や貸会議室向けの管理システムの販売を始める。あらゆるモノがインターネットにつながる「IoT」の技術を使い、施設の利用者が自身のスマートフォン(スマホ)でカギを開閉できるようにする。カギの受け渡しの手間を省き、セキュリティー対策の強化にもつなげる。

 施設を予約すると、利用者のスマホでカギが開閉できるようになる。利用期間が過ぎれば、スマホでの操作ができなくなるため、カギの返却忘れなどのトラブルがなくなる。室内の利用者をセンサーで感知し、退出時に照明やエアコンを自動で消すこともできる。

 ニフティなどとの共同出資会社、コネクティッド・デザイン(東京・世田谷)が20日にシステムの販売を始める。導入費用は管理する部屋数に応じ、10室規模の施設で数十万円になる。不特定多数の人が出入りする不動産の内覧などでの需要も開拓する。


posted by y's at 12:08| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする