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2016年08月03日

スルガ銀行でフルローン・オーバーローン『頭金ゼロでサラリーマン大家を借金漬けに』

プレジデントオンラインでの記事です。

フェイスブックやブログで紹介されているので
既にご存知の方も多いかと思います。


築30年前後のRCや重鉄に融資期間30年のスルガ銀行融資をアレンジして
売りつける収益物件専門業者が多いですね。
個別面談で不動産投資初心者であることと勤務先、年収、自己資金等の
資産背景をチェックします。


買える見込みのない不動産投資初心者を相手にしても無駄ですからね。


F社やP社は、記事の業者そのものです。


■良くあるセースル文句。

1.仲介手数料ナシ

2.大規模修繕の完了

3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

4.6か月間空室の家賃保証つき

5.瑕疵担保責任2年間負担
   ↓

1.仲介手数料ナシのかわりに物件価格に利益たっぷり!

2.宅建業者の売主で瑕疵担保付のため、建物の瑕疵で文句を言わせない!

3.他の銀行では融資無理だから、他は打診しないでね!おまけに借換えも無理だよ―

4.想定家賃では決まらないので、とりあえず買主を安心させておくか!

5.物件価格に多額の利益をのせているから、仕方ないね―


といった感じですね。


3.スルガ銀行の融資アレンジ付き

銀行担当者と綿密なすり合わせを行っておりますので、
フルローン・オーバーローンによる商品化ができ、自己資金を低く抑えることができます。

   ↓

「綿密なすり合わせ」って笑えますね―。契約書がふたつ・・・・・・・って?


1億2千万の物件価格に2千万〜3千万の利益がのっていることも
ザラですので、ご注意ください。

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「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
http://president.jp/articles/-/18560

(前略)今年1月の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、特に一部地銀において、こうした無理やり融資先を作ろうとする動きは加速している。

 そうした手法にも、2つのタイプが存在する。まず1つ目は、セミナーで公務員や大手企業のサラリーマンなどのみを対象にしているタイプだ。この場合、購入されるのはおおよそ1〜2億円程度の地方の一棟マンションが多い。購入後、見せかけの短期賃借人は半年後にいなくなり、以後、賃料収入は想定よりずっと少額だ。さらに維持コストが馬鹿にならない。投資の失敗に気づき、大赤字の末に物件を泣く泣く売却する羽目に陥る。

 さすがに価値ゼロとはならず、おおよそ半額程度で売却するケースが多い。損害は1〜2億の半額程度、おおよそ5000万円から1億円程度となる。

 この際、購入者は前回記事通り30年ローンなど長期のローンを組んでいるため、毎月の返済額は小さい。公務員や大手企業のサラリーマンの場合は、ボーナス払いも入れて頑張れば払えない金額ではなくなる。

 ここからが公務員・大手企業サラリーマンならではなのだが、自己破産の道を選択してしまうと、他に資産を持っていれば差し押さえられるし、かつ債権者である銀行から給与の差し押さえなどがかけられるため、勤務先に自己破産の事実を知られてしまう。結果、実質的に仕事を辞めざるを得ない。人生を棒に振るよりは、厳しくとも延々借金を返していくほうがマシだと考える人が大半なのだ。一方の地銀は、高金利による長期の大きな利益を得られるというわけだ。“安定していていおいしい融資先”たるゆえんである。

■マイナス金利で始まった地銀担当者の暴走

 もっとも、現状ではこうした確信犯とは違うタイプの融資が見受けられる。融資の実績を積んでボーナスを得たい地銀の担当者や、一部の融資部門等が暴走し、自己破産等の破たんリスクを冷静に考えず、目先の案件に無理な融資を行っているケースだ。

 この場合、カモは公務員やサラリーマンとは限らない。もっと広い範囲で投資を勧めることになる。そのため自己破産などで破たんして“美味しい融資先”などではなかったと気づく事になる。

 しかし、こうした暴走が、マイナス金利政策のあおりで融資先を無理やりに探さねばならない一部地銀で進行しているのだ。現場に詳しい人物が、匿名を理由に取材に応じた。

 「地銀の融資担当者は、銀行の利益なんてどうでもいいんですよ。そもそも地銀だって将来どうなるかわからないし、いつまで勤めるかもわからないのですから。担当者は自分のボーナスを増やすことにしか興味がないんです」

 「融資担当者は、銀行からは毎日上司から融資先を見つけろと強烈な圧力がかけられており、融資先さえ見つければボーナスは増えるのです。その上司も同じです。逆に、危ない融資によって銀行の抱えるリスクが増大する事についても、そもそも自分個人とは関係のない事と捉えていますから、リスクの感覚じたいがありません」

 不動産業者は次のように語った。

 「今は一部地銀が、こうしたスキームに使うための地方の物件を紹介してくれと、不動産業者に広く声をかけているんです。高収益を装える物件は多くはないですから、銀行の必死さに比例して力を入れています」

 「ちょうどよい田舎の物件を紹介されると、銀行は“瑕疵担保業者(※)”と呼ばれる、まさにセミナーなどをやっている業者にそれを紹介するんです。都心のセミナーで素人相手に商売するのはこの業者たちで、地銀はあくまで物件に『融資しただけ』であって、こちらに一切責任はない…とするスタンスで融資をしていきます。」

 こうして、一部の地銀が裏で糸を引く形で、このような商売が蔓延しているというわけだ。先の不動産業者は語る。

 「世界的な経済の混乱が収束する様子もないため、黒田日銀は今後、マイナス金利枠を拡大するとも見込まれています。すると、より多くの金融機関がこのスキームに、より低利で出てくるという危機感を抱いてる一部地銀は、今のうちに実績を多数積み上げようと、今年9月までを決戦の時として該当物件を探しているのです」(つづく)



posted by y's at 23:50| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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