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2016年07月24日

Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっている

Airbnbなど民泊に参入する不動産投資家も多いようですが、Airbnbの周辺ビジネスのほうが儲かっているようですね。

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沸騰シェアリングエコノミー「民泊」湧き出す代行業、エアbnb契機、VB玉石混交、ゼンスなど、便利と安心両立探る。


「もうかって仕方がない」。インターネット不動産業を営むベンチャー企業リーウェイズ(東京・渋谷)の巻口成憲社長はそう語る。


 同社はマンションや住宅を投資家に紹介して、それを民泊仲介サイト「エアビーアンドビー(エアbnb)」を通じて貸し出す。中古不動産のリノベーションからエアbnbへの登録代行、宿泊希望者からの予約管理や問い合わせ対応、当日の案内や鍵の受け渡し、トラブル対応まですべてを請け負う。


1年で物件3.6倍
 宿泊客は増加する一方の訪日外国人だ。従来の不動産運営に比べ段違いに高い利回りを期待できるという。宿泊料金の一定割合を手数料として受け取るほか、内装のコンサルティングなども有償で提供する。空き室に悩むアパートの大家やこれまで不動産を持てなかった個人がエアbnbに関心を示しているという。

 「通常のセミナーは1カ月前に告知しても席が埋まるかどうか。エアbnbをテーマにすると2日で定員オーバーになる」。別の不動産投資コンサルティング会社の社長は、驚きを隠さない。実際、同社の顧客の中には、エアbnbでアパートを貸し出したところ、投資利回りが従来の3倍になった人もいるという。

 個人が所有する住居の空き部屋を有料で貸し出す民泊。2015年に1970万人を超えてなお増え続ける訪日外国人による宿泊施設の不足を受けて、政府はようやく民泊のルール作りに乗り出した。現在、IT(情報技術)総合戦略本部や厚労省などの有識者会議で議論が進んでいる。

 現実は政府の議論の先を行く。日本におけるエアbnbの登録物件数は16年1月1日時点で2万6000件と、前年の同じ時期に比べて3・6倍に増加。この1年の宿泊者も5倍以上に増えた。

 利用者増を受け、初心者向けの「代行業」が登場。冒頭のリーウェイズのような一括代行からインテリアコーディネート、清掃代行専門まで、雨後の竹の子の様相だ。政府や既存のホテル・旅館業界の議論などおかまいなしに、エアbnb経済圏は膨張している。急増する事業者の多くはベンチャーで、実力が見通しにくいのが実情だ。

 「エアbnbはホスト(物件所有者)とゲスト(宿泊者)の信頼の上に成り立っている。ゲストに喜んでもらうには、ホストもそれなりの経験が必要だ」。運営代行ベンチャーZens(ゼンス)の町田龍馬社長は、自身も14年からエアbnbで自宅を貸し出してきた。町田社長はホストの経験が運営代行にも生きていると話す。

 最も重要なのが近隣住民とのトラブルを起こさないこと。質の高いゲストを招くため、代行を請け負う物件のホストには内装の価値を高めるよう助言する。「安価で粗雑な物件には、マナーの悪いゲストが訪れやすい」からだ。


参入の壁高く
 自身が住まない物件が増える日本の現状は、実は世界に比べて異質だ。世界190カ国にあるエアbnbの物件のうち、自宅を登録している人の割合は82%。しかし日本では40%にとどまる。残りは別荘や空き家、そして商業目的の投資物件だ。「注力しているのはゲストとの交流体験を提供するホストを充実させること。日本の市場はまだ成長段階で市場が成熟するにつれて体験型のホームシェアが広がっていくと考えている」(エアbnb日本法人)

 政府で進む民泊の規制緩和論議も、現場からみるとハードルが高い。例えば東京都大田区は国家戦略特区の規制緩和を活用し、民泊を可能にする条例を1月に施行した。ただ、最低宿泊日数が6泊という縛りがある。「エアbnb利用客の宿泊日数は4日程度。あまり長いと外国人のゲストには使いづらい」(ゼンスの町田氏)

 参入のハードルを高くした理由について、大田区生活衛生課の三井英司課長は「長い目で見て民泊サービスの質を高めていくため」と説明する。「市場が形成されていない状態で、いきなりトラブルが目立つようであれば、民泊そのものが怪しいものに見られる。まずはハードルを高めにして徐々に下げていく方が、業界にとっても望ましいのではないか」

 消費者保護やサービスの質を担保するルール作りが追いついていないのは、シェアリングエコノミー全般に共通する課題だ。「サービスの質や安全性を担保する仕組みが既存事業者に比べて弱い」。早稲田大学ビジネススクールの根来龍之教授はこう指摘する。

 既存のレンタルや代行業は企業が従業員を雇用して教育する。シェアリングエコノミー企業の多くは利用者同士をマッチングする「場」を提供するという姿勢を取る。利用者による評価をネットに公開するなどの策を講じてはいるものの、自浄作用に頼る部分が多い。

 「協会として消費者保護の枠組み造りや認知度向上を進めていく」。業界団体「シェアリングエコノミー協会」の上田祐司代表理事はこう語る。同分野の企業32社で1月に発足した。上田代表理事自身も自動車乗り合いサービス「notteco(ノッテコ)」の運営企業を傘下に持つガイアックスの社長だ。

 同協会の活動目的の一つが、消費者保護に向けた自主規制のガイドライン作りだ。トラブルを未然に防ぐための体制やサービスの品質管理を担う責任部門の設置、保険を整備すべきかなど、同協会に加盟する事業者が順守すべき項目を定める。

 国、企業、消費者を巻き込んで広がるシェアリングエコノミー。あだ花で終わらせず経済の活力とするため、議論は待ったなしだ。

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広がる民泊、規制のあり方は――AirbnbJAPAN代表取締役田辺泰之氏、魅力失わせぬルールを


外国人の誘致に潜在力
 訪日外国人の増加にともない、一般の人が空き部屋などに観光客を泊める「民泊」が広がっている。新市場の創出や地域活性化への期待がかかる一方で、騒音などのトラブルも聞かれる。米仲介サイト大手エアビーアンドビー日本法人の田辺泰之代表取締役と、観光政策に詳しい東洋大学国際地域学部の矢ケ崎紀子准教授に今後の課題を聞いた。

 ――現在、どの程度の人がエアビーアンドビーのサービスを使っているのですか。

 「2008年に米国で始まり、今では欧米を中心に190カ国、3万4000都市に200万の物件がある。日本での物件数も2万6000件と前年比で4倍近くまで増えた。利用者は5倍だ。この勢いは今年も続いている」

 「全世界でみると物件の82%は自宅シェア型。受け入れ側の住民が同居して地元の魅力などを伝える。これが民泊の良さだ。しかし日本では自宅シェア型は40%だけで、残り60%は自宅以外の部屋を貸している。特殊な状況だ」

 ――ゴミ捨ての方法や騒音などの混乱も聞きます。

 「民泊は旅館とは違い法的な受け入れ義務はなく、泊める側も客を選べる。エアビーアンドビーでは受け入れ側、泊まる側とも最初に会員登録し、互いに評価して結果は公開する。客側も積み重ねた信用が財産になる。逆にひどい使い方をした宿泊客は泊めてくれる家がなくなる。ネットコミュニティーの利点だ。ネット上のやりとりがきちんと機能するよう、専任スタッフ250人で監視している」
 「昨夏は全世界で1700万人が利用し『宿主が不在で入れない』といったトラブルの報告は0・002%だけだった。もちろんゼロを目指している。日本でも自宅シェア型が増えるだろう。ルールやマナーを含めトラブルは自然に減っていく。そのためにも登録物件数を増やしたい」

 ――政府が民泊の法的な位置づけを定めようと議論していますが。

 「こうした宿泊を含めシェアリングエコノミー(共有型経済)に関して日本はアーリーステージ(初期段階)。いい形で広まり、広く受け入れられることが大事だ。法的な整備や安全の確保はもちろん重要で、私も政府の検討会などに出向き、仕組みや現状を説明している。協力は惜しまない。さまざまな課題について、見て見ぬふりをするつもりは全くない。ただ、ルールを作るなら、一般の人が参加しやすい、分かりやすいものにしてほしい」

 「既存の法律を少しだけ直し、面積や設備などで民泊を狭く定義して、当てはまる物件だけを認めるやり方はやめたほうがいい。私たちが取り扱う物件には自宅の一室もあれば高級な邸宅もある。団地や廃校を地域で共同運営し、外国人などを呼ぼうというアイデアも出ている。面積などで制限をかけると物件が没個性的になり、日本独自の面白い進化が生まれにくくなる」

 ――安全設備などを義務付けられている既存の旅館業界からは、価格競争力という点で不公平だという批判も起きています。

 「民泊が提供するのは『体験』という価値。安さでは勝負しておらず、食い合いが起きるとは思わない。海外の先行事例では、エアビーアンドビーのサービスが普及してもホテルの稼働率に影響はないというデータがある。米国の大手ホテルチェーンも、エアビーアンドビーは競合相手ではないという見解を発表している。利用者が求めているものが違うからだ」

 「逆に、既存の旅館も、どんどんエアビーアンドビーなどを使ってくれればいい。日本の生活や文化を深く知りたい、体験したいという外国人は増えている。廃業しようと思っていた地方の旅館が、このサービスに登録して自分たちの魅力を直接アピールした結果、復活した例が実際にある。地域の活性化や増加する空き家の活用に関してもお手伝いができると思う」

 ――日本以外の国でも定着に摩擦があったのですか。

 「英国やドイツ、フランスではここ1、2年で住まいを短期賃貸する新法ができた。オランダでは観光税の徴収代行をネット仲介業者が請け負う。今年のリオ五輪でエアビーアンドビーは公式サプライヤー。それが世界の流れだ。背景には世界的な観光市場の拡大がある。民泊は外国人を呼べるコンテンツだからだ」

 「日本でも同じだ。昨年の調査では年間52万人の外国人がエアビーアンドビーを通じて宿を見つけた。7割がリピーターだ。受け入れ側には国内旅行の9万人分を含め88億円の収入が生まれ、買い物などを含めた経済効果は年間2219億円と試算している。民泊が禁止されれば、こうした消費の一部は確実に香港や韓国に流れてしまう。私も日本人なので、それは悔しい」



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IoTで管理システム、イッツコム、民泊・貸会議室向け。

 東京急行電鉄系のケーブルテレビ会社、イッツ・コミュニケーションズ(イッツコム、東京・世田谷)は民泊施設や貸会議室向けの管理システムの販売を始める。あらゆるモノがインターネットにつながる「IoT」の技術を使い、施設の利用者が自身のスマートフォン(スマホ)でカギを開閉できるようにする。カギの受け渡しの手間を省き、セキュリティー対策の強化にもつなげる。

 施設を予約すると、利用者のスマホでカギが開閉できるようになる。利用期間が過ぎれば、スマホでの操作ができなくなるため、カギの返却忘れなどのトラブルがなくなる。室内の利用者をセンサーで感知し、退出時に照明やエアコンを自動で消すこともできる。

 ニフティなどとの共同出資会社、コネクティッド・デザイン(東京・世田谷)が20日にシステムの販売を始める。導入費用は管理する部屋数に応じ、10室規模の施設で数十万円になる。不特定多数の人が出入りする不動産の内覧などでの需要も開拓する。


posted by y's at 12:08| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月01日

Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊解禁。「カプセルホテル」扱いに。



Airbnbをお考えの不動産投資家も多いと思います。

Airbnbで儲けようというような高額セミナーや高額コンサルによる被害も増えています。

某コンサルのAirbnbコンサルは初期費用80万とのこと。

今後、競争激化による収益低下が見込まれますので、簡単に儲かるということは甘いですね。


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政府は22日、一般住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を固めた。
まず今春に住宅をカプセルホテルなどと同じ「簡易宿所」と位置付け、自治体が営業を許可する仕組み
を作る。第2段階で住宅地でのサービス禁止など制約の多い旅館業法の適用から民泊を除外する法整備
を検討する。個人の住宅所有者も民泊を手掛けやすくする。
 第1段階のルールは、厚生労働省が3月末までに政省令を改正して整える。
政府が対応を急ぐのは訪日外国人の急増を背景にインターネット仲介を通じた違法な民泊が広がっているためだ。
まず「簡易宿所」の一つとして営業許可を得た民泊を合法と認める。
2月から東京都大田区で始まる予定の国家戦略特区に続き、今春から全国で民泊サービスを解禁する。
 政省令改正では、旅館業法で営業を禁じている延べ床面積33平方メートル未満の物件でも民泊なら可能とする特例も設ける。
ワンルームマンションなどでも営業できるようになる。一方、営業許可を得ずに個人が民泊サービスを繰り返し提供すれば、
違法行為として処罰される恐れが出てくる。周辺住民とのトラブルを防ぐため住宅専用地域などでの民泊も
第1段階では認めない方向で制約が多い。
 このため第2段階として個人が民泊サービスを手掛けやすくなるよう新法の制定を含めた法整備を検討する。
16年度中にも実施する方向だ。
 第2段階ではインターネットの仲介事業者に登録制の義務付けなど一定の規制をかける代わりに旅館業法の規制をなくす。
民泊サービスを検討している業界からは、住宅地での解禁を望む声が強い。
 規制を緩めれば20年の東京五輪に向けて東京都心部の宿泊施設不足の解消にもつながる。
政府は具体策を6月にまとめる規制改革実施計画に盛り込む。

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住宅に有料で旅行者らを泊める「民泊」を2段階で全国解禁する方針を政府が固めたことで、民泊の違法状態は解消し、利用拡大に向けて動き出す。ただ第1段階の今春に実施する旅館業法の政省令改正では、貸し手は基本的に住宅地で営業許可を得ることができない。一定の設備投資が求められる可能性もあり、使いやすさの面で課題を抱えた船出となる。
第1段階は2015年度内に旅館業法の政省令を改正し民泊をカプセルホテルなどの「簡易宿所」の一つとして営業許可を出す。ワンルームマンションでも民泊サービスを提供できるよう延べ床面積33平方メートル以上という簡易宿所の面積基準を民泊では緩める。定員1人当たりの面積を設けたうえ、定員数に応じた面積基準とする方向だ。
民泊の貸し手が不在の場合でも、宿泊者の本人確認や緊急時の対応など一定の管理体制を確保すれば許可する方針だ。
簡易宿所の許可を出すのは地方自治体となる。許可を出す過程で地域の民泊サービスの実態を捉え、近隣住民とトラブルが起きた場合はすぐ対応できるようにする。自治体の許可を受けた民泊サービスが増えれば利用者の安心感は増す。
一方、民泊がカプセルホテルと同じ簡易宿所になると建築基準法の規制も受け、基本的に住宅地では許可されない。旅館業法の許可を得ると旅館業として一定の設備投資が必要になったり、旅館事業者並みに課税されたりする可能性もある。違法状態で貸している現在の貸し手は民泊で得た料金を「ポケットマネー」にしている場合が多い。
このため「個人の貸し手などが簡易宿所の許可を得るかは未知数」(政府関係者)との指摘が多いのも事実だ。
こうした問題を踏まえ、政府は第2段階の対応として民泊を旅館業法の適用から除外することを検討する。個人の貸し手が参入しやすい民泊サービス市場をめざし、新法の制定も視野に対応策の内容を詰める。
住宅地での民泊利用も想定し、近隣トラブルに備える体制も整備する。旅館業法では規制対象から外れるAirbnb(エアビーアンドビー)などのインターネット仲介業者にも登録制などの規制をかける方針だ。
民泊は本格普及すれば経済効果は10兆円台との試算もある。政府は個人が民泊サービスを使いやすい環境を整え、経済成長につなげたい考えだ。

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posted by y's at 13:41| Comment(0) | 不動産投資の失敗例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする