日本政策金融公庫の収益不動産向け融資
日本政策金融公庫を利用した不動産投資家も多いことと思います。
主に築古木造物件で土地値が出る案件や高利回り物件に利用されます。
融資期間が原則15年のため、利回り13％は欲しいところです。
従来であれば、一部の支店に依頼すると融資期間20年が可能でした。
ところが、４月から極端に厳しくなっています。
融資期間20年で対応してくれていた積極的な某Ｓ支店でも融資期間「10年」です。
現場の担当者でも審査部の厳しさにあっけにとられている様子。金融庁からの指導です。
一方で今年に入り俄然、不動産投資家向けのアパートローン融資に積極的になっている金融機関もあります。
収益評価なので積算が出なくてもＯＫ。築30年の木造にも25年の融資期間。築25年であれば融資期間は30年！
ただ属性には拘りがあります。
アパートローンも最新の情報が重要です。
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2017年05月01日
2017年04月21日
「あすか信用組合」の融資情報！ ユニークな信金信組情報。
●あすか信用組合●
半年ほど前からあすか信用組合で不動産投資向けのアパートローン融資を受ける投資家が
増えています。
あすか信用組合は、東京都新宿区に本店を置く在日韓国人系の信用組合である商銀信用組合です。
あまり聞きなれない金融機関ですが、意外に営業エリアの広い信金信組である。
あすか信用組合の営業エリアは下記となっている。
東京都内、埼玉県、北海道、青森県、秋田県、岩手県、宮城県、福島県
北海道や東北各県については、札幌市や仙台市、秋田市など政令指定都市を
中心としたエリアを得意としている。
東京都内に在住の投資家が札幌市の投資物件を購入するためにあすか信用組合で融資を
受けるというのは相当ハードルが高い。
既にあすか信用組合と継続した取引関係にあって札幌にも所有物件があるなどの条件が
必要であろう。
あすか信用組合の融資は法定耐用年数を超えた木造物件にも融資可能であるので
築古の木造ではあるが高利回りで土地の積算評価も高い物件などの是非買いたい案件の融資候補となる。
最近だと静岡銀行、オリックス銀行、三井住友トラストローン＆ファイナンス、西武信金と合わせて
候補になるかというところ。
融資の金利は、２％台が多い。リフォームローンを同時に借りることにより、フルローンや
オーバーローンが可能。
2016年12月05日
地方ＲＣをスルガスキームで購入させられて自己破産へ
スルガ銀行と結託した不動産業者に騙され自己破産する
不動産投資家が増えているそうです。
典型的なスルガスキームに嵌められています。
表面上は積算評価が高い地方のＲＣをスルガ銀行の3.5％or4.5％の高金利な借入で買わされて、間もなく家賃の下落、空室、修繕負担で収支が回らなくなりデフォルトとなります。
スルガ銀行結託業者が、なぜスルガ銀行の融資を利用させるかといえば融資付が楽だからです。さらに融資承認ロジックが単純で通常の銀行では融資額が伸びない物件でも売買価格まで伸ばすことが出来る。
年収2,000万円を超える外資系企業に勤める高属性のサラリーマンや社会的信用の高い医師が狙われやすいようです。
１億〜２億程度の地方ＲＣを３棟〜５棟買わされて毎月の持ち出しが100万を越えることになり損切りしても２億の負債が残り自己破産しか選択肢がない最悪のパターンですね。
プレミア〇〇〇〇ンクやフリ〇〇〇〜などは典型的なスルガスキームです。
更に酷い業者は、不動産投資初心者に地方の築30年超の重量鉄骨造をスルガスキームで買わせます。
ご注意あれ。
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自己破産する家主が増加
2016年12月05日|経済
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン
金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。
共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。
元金融機関出身のＡオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。
これまで7〜8人から相談を受けたという。
「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とＡオーナーは話す。
相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Ａオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。
なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。
「金融機関の選び方に問題があった」とＡオーナーは指摘する。
不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。
購入する物件は地方のRC造。
金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。
Ａオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。
ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。
Ａオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。
金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。
